¿DÓNDE UBICAR LA OPERACIÓN DE MI EMPRESA LOGISTICA Y/O DE MANUFACTURA CON BASE EN EL NIVEL DE SOFISTICACIÒN DE UN PARQUE?
Por: Sebastián Arango Sanclemente.
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El mercado de bodegas en Panamá es muy diverso y depende de cada desarrollador y el nicho de mercado en el que está. En el mercado suele encontrarse espacios de bodega desde los 350 m2 hasta construcciones de bodegas a la medida en diferentes áreas del País. El producto más comercial corresponde a bodegas de aproximadamente 1000 m2; y en todos los parques industriales y/o zonas francas, cada unidad generalmente tiene área de showroom, área de oficina y área de almacenamiento y/o manufactura.
Es muy importante homologar el concepto de parque industrial, y en Panamá se entiende como la agrupación de empresas dentro de un área de terreno determinado, urbanizado y organizado en lotes o fases que obedecen a un plan maestro de desarrollo, dotado de infraestructura, servicios públicos y zonas que se consideran de uso común para las empresas, sus colaboradores y visitantes. Un parque puede ser desarrollado y/o de propiedad privada (como el caso de Parque industrial de las Américas), estatal o mixta, y esto varia en cada país acorde a su estilo de gobierno; y pueden tener una zonificación de uso de suelo determinado o una mezcla de varios. Así como también, bajo determinación estatal, pueden gozar de beneficios fiscales, laborales y migratorios que son ofrecidos a las empresas que se establecen en estas áreas como un mecanismo para la atracción de inversión extrajera y/o de diversificación de la oferta exportadora de una ciudad, región o país, como es el caso de Panapark Free Zone, la zona franca privada mas grande del País ubicada en el área Este de la ciudad de Panamá. En un mismo parque podemos encontrar empresas que desarrollan actividades logísticas o servicios como también empresas que desarrollan procesos de agregación de valor o manufactura.
La clasificación por tipo de Parque (A,B o C) no esta muy definida desde la teoría ni existe evidencia de estudios que se hayan enfocado juiciosamente en esta clasificación. En la practica esta clasificación esta estrechamente vinculada con el nivel de sofisticación que ofrece el Parque a sus usuarios y a la comunidad de influencia. En Panamá un gran numero de multinacionales con intención de desarrollar operaciones regionales, buscan principalmente parques tipo A.
En este sentido, los inversionistas toman la decisión de acuerdo al nivel de sofisticación de los parques , y éste se puede medir entonces, desde mi opinión por estos 9 criterios:
- Nivel de articulación productiva/comercial: cuando encontramos empresas que desarrollan actividades similares o complementarias dentro de un mismo Parque hay una mayor probabilidad de que éstas puedan emprender proyectos conjuntos que deriven en una transferencia de conocimiento y tecnología, lo cual se traduce en una mayor productividad y productos de mayor valor. Se desarrollan encadenamientos y redes empresariales de forma vertical y horizontal. En este caso, existen diversos autores como Michael Porter que han profundizado sobre el estudio de los cúmulos o “clusters” empresariales y cómo éstos contribuyen al desarrollo económico de una región. Hoy en día, son una estrategia de desarrollo económico en muchos países. Ahora bien, siendo el cluster el máximo nivel de asociación o articulación de un grupo de empresas en donde la academia y los sectores de apoyo y el gobierno juegan un papel clave, entonces este nivel de articulación nos debería dar luces de que tan sofisticado es ese parque. Un ejemplo de esto podría evidenciarse en el Cluster de empresas relacionadas con la industrial de la construcción dentro del Parque Industrial de las Américas, en la periferia este de la ciudad de Panamá.
- Beneficios y servicios conexos: en relación a este criterio un parque sofisticado se mide por el nivel de servicios de apoyo que el parque ofrece a los usuarios de forma directa o indirecta. Estos servicios generalmente se relacionan con disponibilidad de servicios bancarios, tiendas de conveniencia, Foodcourts, zonas deportivas y de descanso, senderos peatonales, áreas libres de humo, etc. Estos beneficios están diseñados para crear un ambiente mas ergonómico para los colaboradores y visitantes. Para las empresas también existen en la practica otros beneficios como por ejemplo el otorgado por leyes que incentivan la producción o para ciertas actividades estrategias para la región o el país. Estos parque se les otorga categoría de Zonas Francas o Zonas económicas especiales y su nombre puede variar de acuerdo al país pero en esencia representa lo mismo, un área donde se les brinda incentivos fiscales y laborales principalmente a las empresas que se establecen en estas áreas. Algunos de estos mecanismos también ofrecen un sistema de ventanilla única o ONE-STOP-SHOP como una estrategia de facilitación institucional para que los tramites dentro de determinado parque sean mas eficientes. En un porcentaje muy reducido en centro América algunos parques se destacan por ofrecer también facilidades de educación , investigación y formación profesional con programas alineados con las necesidades de las empresas. Como ejemplo de este criterio podemos resaltar el desarrollo de Panapark Free Zone, el cual brinca un red de beneficios no solo por los beneficios fiscales y la ventanilla única de comercio electrónica VUCE que esta impulsando el gobierno para los tramites de las empresas sino también por que ofrece servicios de valor en el área de influencia del proyecto como el nuevo centro de educación técnico profesional en el área de Tocumen, áreas residenciales, de recreación y de conveniencia para colaboradores y visitantes.
- Especialización: Se entiende como especialización del parque, el grado de existencia de actividades altamente similares, relacionadas y/o complementarias. Aunque en algunos casos la especialización de un parque surge espontáneamente, generalmente esta condición surge de presiones externas. Los desarrolladores, el gobierno o una necesidad del mercado influye para que un grupo de empresas pertenecientes a una misma actividad económica o sector se localicen en el mismo lugar generando altos nivel de competitividad entre las empresas.
- Seguridad: los parques mas seguros generalmente son el destino de las empresas mas prestigiosas. De aquí que este tipo de empresas siempre busquen los parques mas sofisticados no solo en materia seguridad perimetral física y digital, Sino que tenga mecanismos para combatir el comercio ilícito, con sistema modernos de detección de irregularidades, trazabilidad de carga, manejo de inventario, control de acceso y chequeo cruzado. El comercio seguro permite entre otras cosas que las empresas obtengan certificaciones como por ejemplo BASC – Business Alliance for Secure Commerce o como OEA – Operador Económico Autorizado.
- Localización geográfica Es de esperarse que estos parques por su naturaleza estén concentrados en áreas periféricas de la ciudad en donde se desarrollan. Una ciudad con un esquema de ordenamiento territorial organizado tiende a llevar este tipo de iniciativas en donde la movilización de los altos volúmenes de carga sufren el menor estrés posible, y el impacto de su operación a la comunidad es menor. El nivel de sofisticación de un parque se mide desde esta óptica en el entendimiento que pueda conectarse con los principales corredores logísticos de comercio, no solo local sino también internacional (puertos, aeropuertos, vías principales de acceso, etc). Hemos visto donde el máximo nivel de sofisticación en este rubro se evidencia en lugares como Holanda, Singapur o Dubai, en donde los parques mas dinámicos están colindantes o insertados dentro los puertos o aeropuertos. También son conocidos como Ciudades Puerto. Panamá cuenta con una infraestructura de puertos con un potencial enorme por desarrollar en este sentido.
- Administración y gestión: En el día a día es fundamental que las empresas puedan operar sin mayores barreras ni cuellos de botella. Los parque mas sofisticados se caracterizan por tener un equipo humano altamente calificado y plataformas tecnológicas al servicio de las empresas y sus colaboradores. De igual forma, cuentan con horarios flexibles de operación, un sistema de atención a quejas y reclamos ágil y productivo, y realizan trabajos de mantenimiento constante en aras a mantener el parque en las mejores condiciones. Un sistema de recolección de basuras, sistemas de transporte interno para las personas. Se estila en la plaza a cobrar una tasa por m2 a cada una de las empresas que operar dentro del parque para que estos servicios se mantengan activos. En panamá se cobra en promedio $1/m2. Sin embargo este valor puede incrementar hasta unos 3-4/m2 dependiendo del nivel de sofisticación de los servicios de administración.
- Atributos técnicos y medioambientales: Este es quizá el atributo mas utilizado a la hora de evaluar por que un parque es mejor que otro. básicamente por que es mas fácil de determinarlo. Pueden entenderse un parque sofisticado bajo este criterio como un parque construido bajo estándares internacionales. Es decir, que los sistemas de construcción, aprovisionamiento de servicios públicos, los materiales y el look del parque, son “conocidos” o “usados” en el resto del mundo. Son características llamadas a la orden del día: La altura usable de los edificios, los sistemas de iluminación, la eficiencia y abastecimiento energético, amplitud de las vías, la temperatura interna de las bodegas y su distribución física, áreas de maniobra para los vehículos facilidades de carga y descarga, señalización, áreas verdes, etc. Este criterio generalmente depende del criterio de especialización del parque. Por ejemplo. Si un parque se especializa en ofrecer facilidades para operadores logísticos el diseño de sus bodegas deberían considerar una altura superior al estándar internacional, un menor espacio para oficinas. Este tipo de operaciones generalmente no requieren de una abastecimiento significativo de energía. Por el contrario, si un parque se especializa para fines industriales, es de esperarse que la capacidad de las losas sea mayor, los sistemas de aprovisionamiento de agua y energía, gas sean mayores, las bodegas no tengan divisiones internas que faciliten la instalación de la planas y los procesos productivos etc. Hoy en día hemos visto una tendencia mucho mas marcada hacia el desarrollo de parques mas “amigables «no solamente con el ambiente sino también con el entorno. La utilización de paneles foto voltaicos en áreas comunes y techos, sistemas de tratamientos de residuos, reciclaje, sistemas de ventilación y ahorro energético, planificación urbana, son practicas ya comunes en los parques más sofisticados. Panapark Free Zone es un buen ejemplo de esto. En este caso hemos dotado con la viabilidad y áreas comunes del proyecto de energía a través de panales solares.
- Condiciones Macroeconómicas. La facilitación institucional y en general, el ambiente de negocios de un país de cara al mundo determina el ritmo de afluencia de nuevas inversiones. Un sector bancario pro-empresa, el desarrollo de infraestructura de puertos, aeropuertos y carreteras que facilite las operaciones de las empresas, una moneda fuerte y estable, un entorno seguro donde los colaboradores puedan vivir tranquilos y en armonía, un estado que facilita la inversión con instituciones agiles que posibiliten la realización de tramites con controles razonables, de igual forma que tenga la capacidad de brindar servicios públicos competitivos. El análisis de todos estos factores es crucial en el proceso de toma de decisión de un empresario para localizar la operación de su empresa.
- Precio y negociaciones flexibles. La posibilidad de crecer dentro del mismo lugar es un elemento clave para los clientes. De allí la importancia de poder ofrecer un proyecto que cuente con infraestructura y espacio flexible donde los clientes puedan expandirse o por que no reducir espacio no operativo. Por otro lado, la reacción frente al precio en parques clase A es muy poco, casi nulo, el cliente prevalece otros factores, como los descritos anteriormente. Ya en el caso de parques clase b y c, en donde hay una mayor oferta, el cliente si compara por precio. En Panamá, los alquiler de bodegas clase A pueden oscilar entre los $7.50-$9/ m2 dependiendo de la ubicación del proyecto. En el caso de parques con menor clasificación especificaciones técnicas se pueden encontrar oportunidades entre los $5-7/ m2.
Uno de los desarrolladores mas destacados en la construcción de parques industriales en Panamá es Grupo Shahani, el cual lleva más de 45 años en la industria de la construcción en Panamá y fue pionero por muchos años en el desarrollo de activos logísticos bajo el formato de parques industriales, y solo desde el año 2012 en el desarrollo de zonas francas con la promulgación de la ley 32 de 2011, la cual permite a desarrolladores privados construir zonas francas para atraer inversión, agregar valor a los productos y generar empleos de calidad . Hoy en día es uno de los mayores desarrolladores de bodegas en Panamá, con mas de 500 mil metros cuadrados de bodegas construidas.
Los desarrollos de parques industriales y zonas francas de Grupo Shahani están concentrados principalmente en Panamá y áreas periferias de la ciudad, sin embargo se tiene previsto desarrollar nuevos proyectos en otras zonas del país. Grupo Shahani es principalmente un gran banco de tierras, localizadas en áreas donde se están viendo cambios importantes, a Panamá le falta mucho por desarrollar y hay mucho trabajo por hacer. Grupo Shahani también es reconocido por sus proyectos residenciales, torres de oficinas, plazas comerciales, clubs ecuestres, resorts de playa y marinas.
Entre los parques mas representativos se pueden resaltar:
- Parque Industrial de las Américas – 200 has de desarrollo, localizado en el este de la ciudad de Panamá.
- Panapark Free Zone – 58 has de desarrollo, localizado sobre la vía panamericana a 6 km del aeropuerto de Tocumen.
- Ofibodegas de las Americas, localizado en el área de Pacora.
- Ofibodegas de Panamá, localizado en el área de mañanitas.
- Panama Distribution Center, un proyecto de 20 has en proceso de construcción en el área comercial más importante de la ciudad, en la zona de Juan Diaz frente al centro comercial los Pueblos.
- Parque Industrial Corredor Norte, un proyecto ubicado en la zona norte de Milla 8 Transistmica.
- Ofibodegas Parque Centenario. Un proyecto terminado y vendido. En el area de centennial.
En el caso de Parque Industrial de las Américas, el cual es uno de los proyectos más reconocidos del Grupo, hoy en día va en su segunda fase de desarrollo. Cuanta con más de 70 empresas instaladas y se ha desarrollado un cluster muy interesante al rededor de la industria de la construcción con actividades relacionadas, entre ellas: plantas de concreto, porcelanatos, pintura, estructuras de acero, fabricas de hielo industrial, termopaneles y maquinaria pesada. Empresas como PiSa, Alcina, Caterpillar-iassa, Carrier-refricenter, Panalub, Termopin, Ecotec, Fastec, Graphestone, Mosagres, Sun Chemical, entre otras, son empresas que hoy en día operan desde el Parque Industrial de las Americas.
Se estima que mas del 70% de las empresas que están instaladas en estos parques industriales desarrollan actividades logísticas y comerciales para atender el mercado panameño principalmente. En el caso de las zonas francas, la mayoría de ellas realizan algún proceso de agregación y mas del 60% se destina a exportación.